房地产泡沫的含义及其产生的成因
房地产泡沫的含义及其产生的成因
一、房地产泡沫的含义
房地产泡沫，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程和状态。主要特征有：一是商品供求严重失衡，供应量远远大于需求量；二是商品价格持续上涨，且涨速大大快于居民收入增长，价格严重脱离价值；三是房地产投机盛行，短期牟利行为普遍。
二、房地产泡沫产生的成因
（一）实体经济因素
1. 土地资源稀缺。我国土地资源十分紧缺，随着经济快速增长和人口不断增加，土地资源供求矛盾日益突出，一些主要城市尤其中心城区的土地供求矛盾十分突出。这种土地资源的有限性和稀缺性，为房地产发展提供了良好的机遇和巨大空间。同时，也正是由于土地资源的稀缺性，使得一些开发商囤积土地，待价而沽，客观上导致了房价的上涨。
2. 城市化进程加速。随着城市化进程的加快，城市人口迅速增加，城市住房、市政设施、交通等基础性设施建设的需求也大量增加，这需要大量建设资金投入。同时，随着居民生活水平的提高和消费结构的升级，购房需求大量增加。这种城市化进程中需求的刚性增长和消费结构的升级变化，是房地产市场发展的最根本动力。
3. 经济增长和投资需求。我国经济在加入WTO后，经济总量持续增长，人均收入大幅提高，居民储蓄大幅增长。同时，由于我国经济增长方式的转变和产业结构的调整升级，一部分资金从实体经济退出转向房地产投资领域，使得房地产投资规模迅速扩大。
（二）虚拟经济因素
1. 金融机构过度放贷。在房地产市场繁荣时期，银行为了追求高额利润，往往降低贷款条件和标准，向开发商发放大量贷款。同时，由于抵押贷款证券化等金融创新工具的应用和发展，使得银行能够将大量贷款风险转嫁给资本市场，获得更多的资金放贷机会。开发商利用银行获得的低成本资金大量囤积土地和开发项目，同时高估抵押品价值以获得更多的贷款资金。这种金融机构过度放贷行为推动了房地产市场的过度繁荣和泡沫的形成。
2. 投资和投机需求推动。在房地产市场繁荣时期，房价上涨带来了巨大的投资回报，吸引了大量投资者的进入。同时，由于实体经济发展面临各种困境和瓶颈制约，一些企业家也将资本投向房地产市场寻求保值增值。随着经济的发展和生活水平的提高，一些居民家庭也倾向于购买多套房产进行投资或投机，希望通过房价上涨获得更多的收益。这种投资和投机需求不仅推高了房价水平，也加大了市场风险和泡沫形成的可能性。
3. 开发商定价策略的误导。开发商为了追求更高的利润水平，往往采取“高开低走”的定价策略，即在新盘上市时制定较高的价格水平，而在销售过程中采取各种促销手段降低实际成交价。这种定价策略在短期内能够提高开发商的利润水平，但长期来看却容易误导消费者对房价走势的预期，使市场产生过度乐观的情绪，进而推高整个市场的房价水平。
